宅建:過去問解法ノート

過去問から学習を開始します。

尚、「宅建過去問徹底攻略」サイトが分かりやすいので、学習の進ちょく確認の参考に併用するとよいでしょう
平成28年度問題一覧表

【平成28年度 宅建過去問と解答 の要約】

Contents

問1 民法に規定されているもの

1民法で定めている債権の利子年3%【5%】
2賃借人の金銭滞納について、敷金で弁済充当できる【できない】
3債務の引き受けを第三者が契約で出来ると規定がある【規定なし。判例で出来る】
4●給付(金品)を第三者が貰える契約なら、債務者に直接請求する権利が【有る】

参考YouT. (ビーグッド教育計画作成)

問2 制限行為能力者についての民法・判例

1古着の仕入販売の営業が許された未成年者が建物の購入契約をした。法定代理人はこの契約を取消出来ない【許された営業のみ成年者と同じだが、それ以外は制限能力なので、法定代理人が契約の取り消しが出来る】
非佐保人の行為(不動産売却や贈与)は佐保人の同意が不要【必要】
成年非後見人(精神障害)が居住用建物を売却するという行為は成年後見人(親族)が代理でやり、かつ家庭裁判所の許可が不要である。  許可も必要
4●制限行為能力者嘘や偽りでやってしまった行為取消が【出来ない】

メモ

成年後見こうけん制度:知的障害者や認知症の高齢者の財産管理を支援する制度
重症の人を「成年被後見人」、軽い人を「被保佐人」という。

参考YouT.

問3 AがBに土地を売却。所有権についての民法・判例

1BとCに重複売却 登記は未了でも先に購入したCに所有権がある【登記の早い方が勝ち】
2AがBの詐欺を知った時Dに転売されたら売却取消できない【Dが悪なら取消出せる】
3●Bは土地購入も所有権移転が未登記、つけ込んだEは【悪意ではBに対抗できない】
4Bが錯誤で土地購入、Aは錯誤を理由に取消はできる 【取消ではなく契約は無効】

メモ

不動産は所有権登記を先にした方が勝ち。 でも、悪意が証明できれば悪意の方が負け

参考:YouT.
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問4 AがBから3000万円借入(担保に土地に抵当権を設定)民法・判例

1●上にがある場合(地上権あり)、土地売却でも、土地の明渡し請求出来ない
2建物の火災、土地に抵当権を持つB氏は、火災保険金を請求出来る【家は別で不可】
3●二人の抵当権者、二人だけの話し合いで抵当権1位2位の順位変更が出来る
4●抵当権付きの土地を購入したF氏、抵当権消滅を請求できる

メモ

土地と建物は別物  建物には地上権がある。
土地だけ売買しても家をかってに処分したり、住民を追い出したりはできない
火災保険の受取も関係ない

参考:YouT.
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 問5 AがBに対する債権をCに債権譲渡、民法・判例 

1譲渡禁止特約があっても、転売を受けた善意のD氏に 特約で対抗できる 【難しい】
2債権譲渡に承諾したB氏は(通知は未達)、Cに対し債務弁済を拒否できる【出来ない】
3●譲渡禁止の特約がない将来発生予定の債権は(例:家賃)債権譲渡できる
4譲渡承諾をしなければ、借金と貸金債権との相殺要求に対抗できない  【出来る】

メモ

Bに対する譲渡禁止債権をCに譲渡しても、Bがその譲渡を承諾しなければCからの要求を拒否できる。 ただし悪意のCではなく善意のDなら難しい。

参考:YouT.

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問6 売主Aと買主Bの土地売買契約締結における 売主の担保責任

1●甲土地がCの所有物と知って本件契約を締結した場合、損害賠償の請求は【出来ない】
2●同上で、AがCから所有権を取得できない時、Bは本契約を解除することが【出来る】
抵当権付き土地の売買では、抵当権実行による損害賠償を請求できない【出来る】
4●同上で、当抵当権の実行により土地の所有権を失えば、Bは本契約を解除【できる】

メモ

他人の所有物売買は、買主が悪意なら、損害賠償請求できない。契約解除は可
担保物件付の売買契約では、悪意でも、損害賠償請求できる。 契約解除も可

参考:YouT.
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問7 賃貸借と不法行為の複合問題

~AがBから賃借する建物に、運送会社Cに雇用のDが居眠り運転するトラックが突っ込んで建物の一部が損壊した場合の「民法の規定及び判例」~

ア●建物の滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することが【できる】
イ●建物の賃借機能が喪失した場合、賃貸借契約を解除することが【できる】
ウ●使用者責任でCがBに損害賠償した場合、従業員Dに対しても同等の求償が【できる】

「3 三つとも正しいが正解」

参考:YouT.
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問8 賃貸借 建物の転貸借

AがBに甲建物を月額10万円で賃貸
BがAの承諾を得て甲建物をCに適法に月額15万円で転貸
民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1Aは、Bの賃料の不払いを理由に賃貸借契約を解除するには、Cに賃料支払の催告をして支払いの機会を与えなければならない 【Bのみの催告で十分、C関係なく解除できる】

2●Bが賃料を支払わない場合(債務不履行が理由の契約解除の場合)AはCに対し、賃料10万円を直接支払うよう請求することができる。   【但し、15万円ではない】
3●Bの(債務不履行を理由に契約解除の場合)、CのBに対する賃料の不払いがなくても、AはCに対して、甲建物の明渡しを求めることができる。
4●AとBの(賃貸借契約を合意解除した場合)、AはCに対して合意解除したからといって、当然には甲建物の明渡しを求めることはできない。 【BからCの契約に変更

参考:YouT.
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問9 信義則上の説明義務違反(判決文問題)

民法の規定及び下記判決文によれば、誤っているもの

(判決文)

一方が契約締結の前に、説明義務に違反して、重要情報を相手方に提供しなかった場合、損害が発生すれば当然賠償責任を負うが、「契約上の債務不履行による賠償責任を負うことはない」というべきである。(中略)上記のような場合の損害賠償請求権は不法行為により発生したもの(損害)である(のだから)(略)。

 

1●信義則上の説明義務違反での損害賠償請求権は、知った時から3年間行使しないときは、時効により消滅する。(2017年の法改正で5年となる!)

信義則上の説明義務違反での損害賠償請求権は、損害を知らない場合でも(売買契約から20年?)行使しないときは、時効により消滅する。
【20年時効は、不法行為の時から20年
3●損害賠償請求権を受働債権とする加害者相殺で買主に対抗することができない
4●売主が信義則上の説明義務に違反を理由に、売買契約上の債務不履行責任を追及することはできない

ポイント

1「契約上の債務不履行による契賠償責任」とは「不法行為による賠償責任」のこと。
2「信義則上の説明義務に違反の損害賠償責任」とは「説明不足での損害」こと
3悪意での時効は、知って3年(2017年の法改正で5年となる!)、知らなければ20年(不法行為から)
4悪気のない場合では時効は10年

参考:YouT.
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問10 相続

甲建物を所有するAが死亡し相続人は子B及びCの2名、単純に相続できるか

1●建物の不法占拠者に明渡しを求める行為(B)だけでは相続の単純承認とはならない
2●建物を貸しているEから賃料を得た行為(C)で、Cは単純承認をしたとみなされる
3●Cが、相続の単純承認をしたら、Bは限定承認をすることができない
4相続の開始を知らず3か月が経過しても、Bは単純承認をしたものとみなされる  知らなかったらみなされない

注意

限定承認は、相続人全員の共同申請が必要(正遺産の範囲で負遺産を相続
単純承認は「知ったときから3か月

参考:YouT.
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問11 借地

Aが居住用建物を所有目的でBから期間30年で土地を賃借した。(Aは借地権登記せず)

1●Aが建物保存登記を自分名義にせず子C名義にした。Bからその土地を購入して所有権移転登記したDに対し、Aは借地権を対抗できない
2Aが甲建物を所有していても、実際と床面積等を少々違って登記したら、その土地を購入して所有権移転登記したEに対し、借地権を対抗することができない できる
→小さな過誤なら良い
3 賃貸借契約を公正証書(裁判官OBが作成する書類)で行えば、30年の借地契約を「契約更新せず終了し建物を収去」という規定を契約に入れることができる できない

土地は借主の権利絶大。借地50年以上なら終了契約可公正証書は関係無し
30年経過しても借主が出て行かない意思なら、契約更新しないといけない。
4Aの地代を払わない理由で、Bが賃貸借契約を解除した場合でも、Bは建物を時価で買い取らなければならない? 買い取らなくてよい。

メモ

>地代を払って住む意思がある限り、貸主から契約解除は出来ず、さらに、契約終了時に建物を貸主が借主より時価で買い取る

>50年以上の借地契約なら、契約更新しないで且つ買い取らないでよい契約有効

参考:YouT.
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問12 借家

賃借人AがBから居住目的で建物を(期間3年、賃料月額20万円)と定めて賃貸借契約を締結した。

1●AもBも契約期間満了前に何も通知もしなかったら(法定更新)となる。
【従前の契約と同一の条件で契約を更新】で【契約期間の定めなし】の更新となる
2貸主Bが賃借人Aに解約を申し入れ建物明渡し条件として、Bが一定額の財産給付(立退料など)を出せば、Bからの解約申入れは正当事由があるとみなされる できない。

3●甲建物に転借人Cが同意を得て(畳やドアなどの造作)をした場合、期間満了で契約終了時には、Cは貸主Bに対して造作物を時価で買い取るよう請求できる。
4●期間3年の定期建物賃貸借で、契約更新しない旨を定めた契約でも、貸主Bは(期間満了の1年前から6か月前まで)に契約終了の通知をしなければ、Aに対抗ができない。

メモ
→ 賃借期間50年以上なら問題ないが・・・
立退料だけでは解約立退は不可、利用状況等総合的に判断

参考:YouT.
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問13 区分所有法

建物の区分所有(マンションなど)等に関する問題

1 管理者は、集会において、(毎年2回?)一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。 毎年1回。
2●管理者は、規約に定めれば、共用部分を所有することができる。(管理所有という)
管理者区分所有者で(マンションの住人・所有者)なければならない なくて良い
4各共有者の共用部分の持分共有者数(所有者)で等分する。部屋の専有面積で分ける

注意
管理者には、主に、管理組合や管理会社、マンション管理士がなることが多い

参考:YouT.
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問14 不動産の登記について(不動産登記法)

新築建物又は区分建物(マンション)の所有権を取得した者は1月以内に所有権の(保存登記を申請?)しなければならない。 表題登記を1年以内に必ずする。
2●登記することができる権利には、抵当権及び賃借権が含まれる。
3●建物が滅失したときは、その滅失の日から1以内に滅失登記を申請する。
4●区分建物(マンション)の所有権の保存登記は、表題部所有者から所有権を取得した者も、申請することができる

メモ

新築分譲マンションの場合の特例。
登記できる権利は「所有権、抵当権、地役権、地上権、賃借権」など
保存登記はしてもしなくてもよい

参考:YouT.
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問15 国土法

国土利用計画法第23に規定する届出(事後届出)について
【広い土地を購入した時に必要な事後届出】

市街化区域内の土地(面積2,000㎡以上)を購入する契約の事後届出は、契約締結した日から起算して3週間以内?)行わなければならない。2週間以内」
監視区域内での土地購入契約では、(事後届出?)を行わなねばならない。
→ 監視区域内(急速な値上がりを監視する区域)は、事後でなく事前届出

3●都市計画区域外に所在し、一団の土地、甲土地(面積6,000㎡)と乙土地(面積5,000㎡)を購入する契約では、事後届出が必要である。(同時購入は面積合算で10,000㎡以上)
4市街化区域内の甲土地(面積2,000㎡以上)を購入する契約を締結した者が、1月後に一団の乙土地(面積4,000㎡)を購入する場合、甲と乙の土地を併せて事後届出ができる
→ 同時購入ではないので、個々の取引ごとに事後届出が必要

メモ

国土利用計画法第23条に規定する届出(事後届出)のまとめ
>都道府県知事宛   市長村の窓口提出
①市街化地域 ・・・2000㎡以上
②市街化区域以外の都市計画区域(例えば市街化調整区域)・・・5000㎡以上
③都市計画区域外・・・10000㎡以上
★監視区域になると事前届出必要
契約締結日から2週間以内に未届出の者は6月以下の懲役か100万円以下の罰金

参考:YouT.
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問16 都市計画法に関する記述

1●市街地開発事業等予定区域に係る都市計画には、施行予定者をも定める
準都市計画区域では都市計画に準防火地域を定めることができる? 指定できない
高度利用地区は、用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用増進を図るための、(建築物の高さの最高又は最低限度を定める地区である。 高度地区
4都市計画に「地区計画」の種類、名称、位置、区域及び面積(を定め)、及び建築物の建ぺい率、容積率の最高限度を定めなければならない建築物の細かい基準は定めない。

メモ

高度地区は高さ制限、高度利用地区は高密度の効率的土地利用の地区
>都市計画事業では、予定区域を定める場合「施行予定者」も必ず定める。
>準都市計画区域は「防火区域・準防火区域」や「高度利用地区」が指定できない。

>「建築物の建ぺい率及び容積率」は建築基準法で定める。

参考:YouT.
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問17 都市計画法(開発許可)

1開発行為に関する工事を廃止する時、都道府県知事の許可が必要 (廃止の許可不要
→廃止したときは、都道府県知事に届出
二以上の都府県にまたがる開発行為は、国土交通大臣(それぞれ都道府県知事の許可を受けなければならない。

3開発許可を受けた者からその土地の所有権を取得した者は、都道府県知事の承認を受けることなく承認を受ければ)地位を承継できる。
相続などの一般承認は都道府県知事の承認無しでできる
4●知事は、用途地域の定めのない土地での開発許可をする場合、建築物の敷地、構造及び設備に関する制限を定めることができる。
→建築物の建ぺい率、高さなど細かく制限できる

 注意
>二以上の都府県にまたがる開発行為は、夫々の都道府県知事の許可(国と間違い易いので注意!
>建物の建ぺい率は建築基準法の決め事、用途地域でない所では規制が甘くなりがちなので、知事が必要ならば、細かく規定してもよい。

参考:YouT.
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問18 建築基準法に関する記述

1●防火地域にある建築物で、外壁が耐火構造のものは、外壁を隣地境界線に接して設けることができる。
高さ30m高さ31m超の建築物には、非常用の昇降機を設けなければならない。 

準防火地域内で、延べ面積2,000㎡の共同住宅耐火建築物耐火建築物)としなければならない。
延べ面積が1,000㎡を超える耐火建築物は、防火上有効な構造の防火壁によって有効に区画し、かつ各区画の床面積の合計を1,000㎡以内としなければならない。
→燃えやすい非耐火建築物は、防火壁で区画する

メモ:〈防火区域と準防火区域の違い〉

耐火構造にする建物の広さ
【防火区域】   延面積100㎡超 (100㎡は含まず) ・・小さい家以外
【準防火区域】  同  1500㎡超 (1500㎡は含まず) ・・幼稚園くらいから
★防火壁で区切れば良い
★狭い家でも3階建て以上は耐火建築物とする

参考:YouT.
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問19 建築基準法

1 ●特定行政庁が許可すれば、第一種低層住居専用地域内で飲食店ができる。
2 ●前面道路の幅員による容積率制限は、前面道路幅員が12m以上あれば適用なし
3 ●公園内にある建築物で特定行政庁が支障なしと認め許可したものは、建ぺい率の制限は適用されない。
4 第一種住居地域内における建築物の外壁等は都市計画においてその限度が定められた場合には、当該限度以上でなければならない。 【第一種・二種低層住居専用地域 

メモ

用途地域は、不動産重要事項説明書の「建築基準法に基づく制限」の項目で必ず説明しなければならない内容
用途地域は12地域ある
★★厳しい良好な環境から順に

第一種低層住居専用地域、(小さな事務所兼住宅なら立てられる、敷地内のみ駐車場可)
第二種低層住居専用地域  (小さなコンビニくらいが立てられる)

→第一種・二種低層住専で都市計画がある場合のみ外壁後退制限

3第一種中高層住居専用地域 (病院や大きいコンビニくらいが立てられる)
4第二種中高層住居専用地域 (2階建てのスーパーや店舗まで立てられる)
第一種住居地域 (ホテル、旅館、小規模な工場も立てられる、大規模マンション多い)
6~12は省略

参考:YouT.
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問20 宅地造成等規制法に関する記述

1 宅地造成工事規制区域外に造成された盛土の高さが5m未満の場合造成宅地防災区域として指定することができない出来る場合もある・・・危険と認められれば
2● 宅地造成工事規制区域内で、切土・盛土をする土地の面積が(1500㎡以下)である場合、その土地における排水施設の設計は、有資格者でなくてもよい。
3● 宅地造成工事規制区域内の宅地において、高さが2mを超える擁壁を除却する工事は、工事着手する日14日前までに都道府県知事に届け出なければならない。
4● 同区域で、宅地以外の土地を宅地に転用した者は、転用した日から14日以内にその旨を都道府県知事に届け出なければならない。

まとめ 

【傾斜地を切土・盛土して擁壁を作り、宅地に造成する時の規制】

工事の許可 都道府県知事 工事の14日前 (指定計画・変更後21日まで)
宅地造成:宅地以外の土地を宅地にするための一定規模(下記1~4)を超える工事

1.切土(きりど)であって、その切土部分に高さ2mを超える崖を生じる
2.盛土(もりど)であって、その盛土部分に高さ1mを超える崖を生じる
3.切土と盛土を同時に行い、全体で高さ2mを超える崖を生じる
4.上記1~3に該当しなくても、切土または盛土をする土地面積が500㎡を超える

参考:YouT.
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問21 土地区画整理法

1 ●施行者は、換地処分を行う前に、換地計画に基づき、宅地の仮換地を指定できる。

2 ●仮換地が指定された場合、従前の宅地の権限使用・収益者は、換地処分の公告がある日まで従前の宅地同様「使用又は収益」に使用できる。

→全体の工事が完了してから「換地処分」だけど、とりあえず区画整理工事完成した所から使っていいよというのが仮換地。

3 ●施行者は、仮換地を指定したら、特別の事情があるときは、その仮換地の使用又は収益を開始できる日を「指定の効力発生日と別」に定めることができる。

→不公平にならないよう補償金ももらえる。

4 土地区画整理組合設立の認可公告日後、換地処分の公告がある日まで、その区域で土地の形質変更を行おうとする者は(土地区画整理組合の許可?)「知事の認可」を受けなければならない。

〈区画整理事業のイメージ:国土交通省HPより〉

参考:YouT.
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問22 農地法の規定

相続により農地を取得する場合は、農地法の許可は不要であるが、(相続人に該当しない者)が農地を取得する場合も許可を受ける必要はない。 →「相続人以外」は許可必要農業委員会の許可

2 農地所有適格法人の要件を満たしていない株式会社は、耕作目的で農地を借り入れることはできない。

→所有は出来ないが、農地の借入はできる。

3 ●農地法の許可が必要な農地の売買では、許可無く売買したら、所有権の移転はできない

4 農業者が、市街化調整区域内の遊休している農地を住宅用地に転用する場合、自分の住宅ならあらかじめ農業委員会へ届出だけで許可を受ける必要がない。 必要がある

→「市街化調整区域」なので、転用許可(農業委員会)る。

メモ
>市街化調整区域は原則、建築不可で、住宅を建てることができない
>農地になっている場合、農地以外の地目に変更するにも許可が必要

参考:YouT.
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問23 印紙税

1不動産譲渡契約書作成に印紙税を納付しなかった事実が税務調査により判明した場合「未納付の印紙税額」+「印紙税額の10%金額」の合計額が過怠税として徴収される。

→過怠税は「未納付の印紙税額」+「その印紙税額の2倍」(計3倍)

2 ●「A所有の土地(価額3,000万円)とB所有の土地(価額3,500万円)を交換する」旨の土地交換契約書を作成する場合、印紙税の課税標準は3,500万円である。

→交換の場合は高いほうが課税標準となる

3「Aの所有する甲土地(価額3,000万円)をBに贈与する」旨の贈与契約書を作成した場合、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は、3,000万円である。

贈与の場合は、「0円であげます契約」なので(最低印紙税額200円)となる。

4不動産売買の仲介手数料として現金48,600円(消費税及び地方消費税を含む。)を受け取り、領収書を作成した場合、受取金額に応じた印紙税が課される。 売上代金の印紙税なし

→売上5万円未満は、売上代金の印紙税なし (H26に5万円未満に改正)

メモ
印紙税とは
>契約書や領収書など日常の経済活動に伴う文書に対する税金
>納付方法は、原則として収入印紙を課税文書に貼付します。

参考:YouT.
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問24 不動産取得税

1家屋の新築から(3年を経過?)して、なお使用がない場合、(3年を経過した日?)に家屋の取得がなされたものとみなし、この家屋の所有者に対して不動産取得税を課する

→「3年」ではなくか月(半年)」

法人合併により不動産を取得した場合、不動産取得税は課される。 法人の合併・相続による取得は税が課されない

3● 平成28年4月に取得した床面積50㎡~240㎡である新築住宅に係る不動産取得税の課税標準の算定については、当該新築住宅の価格から1,200万円が控除される。

4平成28年4月に個人が取得した住宅及び住宅用地の不動産取得税の税率は3%であるが、住宅用以外の家屋(及び土地の不動産取得税?)の税率は4%?である。

→土地はすべて不動産取得税3%である。

メモ

不動産取得税の軽減措置 (~240㎡)
課税標準額から1,200万円が控除
家屋の不動産取得税額=(課税標準額-1,200万円)×3

参考:YouT.
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問25 不動産鑑定評価基準

1 不動産の鑑定評価で、市場性を有しない不動産(神社・寺など)は、状況により①限定価格、②特定価格又は③特殊価格の①②③いずれかの場合になることがある。

→「市場性を有しない不動産(神社・仏閣など)」は特殊価格のみに限定している。

2● 同一需給圏とは、代替関係が成立して、価格形成に影響を及ぼす関係にある圏域をいうが、状況によりその地域的範囲は狭くなったり、広域的になったりする。

3 鑑定評価上の取引事例等は、取引等の事情が正常なものから選択すべきであり、売り急ぎ、買い進み等の特殊な事情が存在する(事例を用いてはならない?)

→「特殊な事情が存在する事例」であっても適切に補正できれば採用する

4 収益還元法は、不動産が将来生み出すと期待される純収益の現在価値の総和で試算価格を求める手法であるが、 土地の取引価格の上昇が著しいときは、(乖離が増大するものであるため、この手法の適用は避けるべきである?)。

有力な験証手段として収益還元法が活用されるべきである

メモ
収益還元法
不動産価格の評価方法の一つ。
将来得られるべき価値を現在価値に割引して評価
直接還元法とDCF法がある

 

参考:YouT.
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問26 宅地建物取引業者A(甲県知事免許)に対する監督処分

 

1● Aは、自らが売主となった分譲マンションの売買において、法第35条に規定する重要事項の説明を行わなかった。Aは、甲県知事から業務停止を命じられることがある。

2 Aは、乙県内で宅地建物取引業に関する業務において、著しく不当な行為を行った。この場合、乙県知事は免許権者でないので(業務停止を命ずることはできない?)。

→免許権者以外でも、重大なら乙県知事も監督処分ができる。

3 Aは、甲県知事から指示処分を受けたが、その指示処分に従わなかった。この場合、甲県知事は、Aに対し(1年を超える期間を定めて?)業務停止を命ずることができる。

業務停止期間は、最長年間

4 Aは、自ら所有している物件について賃貸借契約を締結するに当たり、宅建業法上の重要事項の説明を行わなかった場合、甲県知事から業務停止を命じられることがある。 ない

→自分所有の物件を自ら貸借契約するのは宅建業に該当ぜず

参考:YouT.
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問27 宅建業者AがBからB所有宅地の売却媒介を依頼

1 一般媒介契約の締結では、国土交通大臣が定める「標準媒介契約約款」に基づくものであるか否かの別を、法が規定する書面に記載する必要はない?。必要がある
→ 標準媒介契約約款に基づく」を記載する

2 当該宅地の売買契約が成立しても(当該宅地の引渡しが完了)していなければ、売買契約が成立した旨を指定流通機構に(通知する必要はない?)
→ 契約が成立したらすぐ、指定流通機構に通知する

3● AがBと一般媒介契約を締結した場合、当該宅地の売買の媒介を担当するAの宅地建物取引士は、法第34条の2第1項に規定する書面に記名押印する必要はない。
→ 記名押は、宅建士個人ではなく宅建業者(会社)

4 媒介契約では、書面に売買すべき価額を記載する必要はない。 がある。
→ 「売買すべき価額」は当然、書面の記載事項である。

 

参考:YouT.
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問28 売買契約の規定

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間でマンション(代金4,000万円)の売買契約を締結した場合に規定に違反するものの組合せはどれか。

ア Aは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結、Bから手付金200万円(代金4000万円の5%)を受領し、さらに建築工事中に(代金4000万円の5%)200万円を中間金として(受領した後?)、当該手付金と中間金について保全措置を講じた。
→「受領した後」が誤り。事前に保全措置

イ● Aは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結、法に定める保全措置を講じることなくBから手付金400万円(4000×10%を超えていない)を受領した。
→完成物件は400万円(4000×10%と1000の小さいほう)以下なので保全措置不要

ウ Aは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結、Bから手付金500万円を受領したが、Bに(当該手付金500万円を償還して?)、契約を一方的に解除した
→【売主業者は当該手付金500万円の倍額1000万円を償還して解除できる】

エ Aは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に(損害賠償の予定額を1,000万円?)とする特約を定めた。
→損害賠償の予定額は販売代金4000万円の20%(ここでは800万円)が上限。

1 ア、ウ
2 イ、ウ
3 ア、イ、エ
4 ア、ウ、エ   正解

メモ

> 未完成物件代金の5%または1,000万円を超える手付金等(手付金や中間金)を受領する場合、事前に保全措置が必要

>  完成物件は、代金の10%または1,000万円を超える手付金等(手付金や中間金)を受領する場合、事前に保全措置が必要

>保全措置とは、手付金等を第三者に保管してもらう措置

参考:YouT.
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問29 宅地建物取引業者の業務

ア Aは、マンションを分譲するに際して案内所を設置したが、単なる案内業務のみの案内所であったので、(法に規定する標識を掲示しなかった?)

→専任設置義務のない案内所であっても標識は必ずる。

イ Aは、建物の売買の媒介で、買主に対して手付の貸付けを行う旨を告げ(契約の締結を勧誘した)、売買は成立しなかった。

手付金の貸与(信用の供与)が悪い

ウ● Aは、法の規定により事務所ごとに備えるべき業務に関する帳簿(取引履歴など)を取引関係者から見せてほしいとの請求を受けたが、閲覧に供さなかった。

→ 従業者名簿までならOK 帳簿は(取引履歴なので)ダメ

エ Aは、自ら売主となるマンションの割賦販売(ローン)の契約について、宅地建物取引業者でない買主から賦払金が支払期日までに支払われなかったので、直ちに(遅延を理由として?)契約を解除した

→割賦販売(ローン)の場合、30日以上の期間を書面で定めて催告後なら可

1 ア、イ
2 ア、ウ
3 ア、イ、エ  正解
4 イ、ウ、エ

参考:YouT.
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問30 宅建業法第35条(重要事項の説明)第37条(交付すべき契約書面)

1宅地建物取引業者は、建物の貸借の媒介における重要事項の説明において(借賃の額並びにその支払の時期及び方法)を説明し、37条書面に記載しなければならない。

→「借賃の額、支払の時期、方法」は37条書面の記載事項、35条の重要事項ではない。

2 宅地建物取引士は、重要事項の説明をする際に、相手方から求められない場合は(宅地建物取引士証提示しなくてもよい?)  提示義務がある。

3 宅地建物取引業者は、37条書面を交付する際に、相手方の同意があった場合は、書面に代えて、電磁的記録(CDやUSB)で交付することができる

→ そのような規定はない。

4● 事業者は宅地建物取引士に37条書面に記名押印させなければならないが、書面の交付は宅地建物取引士でない従業者(事務員)に行わせることができる。

宅建士しかできない業務は3つだけ

重要事項説明
35条書面への記名、押印
37条書面への記名、押印

参考:YouT.
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問31 宅地建物取引業保証協会(「保証協会」)の社員としての問題

1 保証協会に加入することは宅地建物取引業者の任意(保証金供託でも可)であり、一の保証協会の社員となった後に、(重ねて他の保証協会の社員?)となれる。

→協会の二重加入はできない。

2 保証協会員の宅建業者(甲県知事免許)は、県内に新たに支店を設置した場合(1月以内に?)保証協会に追加の弁済業務保証金分担金を納付しないと社員の地位を失う。

→「設置した日から2週間以内」

3 保証協会から還付充当金の納付の通知を受けた社員は、その通知を受けた日から2週間以内に、その還付充当金を(最寄りの供託所に供託?)しなければならない。

→「最寄りの供託所」ではなく、保証協会に納付。

4 ●150万円の弁済業務保証金分担金を納付している宅建業者は、取引により生じた債権に関し、2,500万円を限度として、保証協会が供託した弁済業務保証金から弁済を受ける権利を有する。

分担金150万円の内訳は本店(60万円)と各支店(30万円ずつ)

営業保証金の供託は本店(1,000万円)、各支店(500万円ずつ)で、これが弁済される

参考:YouT.
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問32 宅地建物取引業者A(甲県知事免許)の広告

1● Aは、宅地の造成に当たり、工事に必要な許可等の処分があった宅地について、明示して(工事完了前に)、当該宅地の販売に関する広告を行った。

→工事完了前の物件:建築確認、開発許可等のあった後なら広告

2 Aは、新築マンションを分譲するに当たり、建築確認の申請中であったため、(「建築確認申請済」と明示して?)、当該建物の販売に関する広告を行った。

→「申請中」を「済み」と虚偽表示。 (建築確認申請中は分譲開始不可)

3 Aは、中古の建物の売買において(取引態様の別を明示せず?)にホームベージに広告を掲載したが、広告を見た者からの問い合わせはなかった。

→問い合わせがなくても「取引態様の明示違反」が見つかればアウト

4 Aは、甲県知事から業務の全部停止命令処分を受けたが、(その停止期間中に未完成の土地付建物の販売広告を行った?)が、売買契約は停止期間後にしたので良いだろう?

→広告など一切の業務が禁止。業務停止処分違反である。

参考:YouT.
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問33 宅建業者が売買等の媒介に関して受ける報酬について

ア 宅地建物取引業者が媒介する物件の売買について、(売主があらかじめ受取額を定め、実際の売却額との差額を宅建業者が受け取る場合は、媒介報酬の限度額の適用外である)

→差額を受取る規定はない。違反。

イ 宅建業者は、媒介の他に、(依頼者の依頼によらない通常の広告の料金?)に相当する額を受け取ることができる。

依頼者の依頼や承認のある特別の広告料や特別の現地調査費用のみ可

ウ 居住用建物の貸借の媒介報酬の額は、借賃の1月分の1.08倍に相当する額以内であるが、権利金(礼金など)の授受がある場合は、この権利金の額を売買に係る代金の額とみなして算定することができる。  できない

→居住用では、礼金などは貸主(大家さん)が受け取るお礼金で、宅建業者が受取る媒介手数料には算入できない

 

1 一つ
2 二つ
3 三つ  正解
4 なし

参考:YouT.
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問34【宅建業者の違反行為に対する監督処分の基準】

宅地建物取引業法(業務に関する禁止事項)に関する記述

1● 宅建業者Aが、賃貸アパートの媒介に当たり、入居申込者が無収入であることを知っているのに「年収700万円」と虚偽記載の事実を貸主に告げずにいた行為は法に違反する。

2 分譲マンションの勧誘で、うわさをもとに「3年後に徒歩5分の距離に新しく駅ができる」との申込書虚偽記載を知っていても故意のだましでなければ法には違反しない。   当然違反する

虚偽記載を知らないふりはダメ。故意でなくても断定的判断での違反。

3● (買主)から手付放棄による契約解除の通知を受けても、すでに所有権移転登記と引渡しが済んでいる場合は、売主は契約解除を拒否できる。

→「登記&引き渡し」で履行終了、買主は手付放棄での解除は不可

4● Aが勧誘に当たり、手付金の手持ちがないと契約締結を迷っている相手に、手付金の分割払いを持ちかけたが、これは契約締結に至らなくても「手付貸与禁止」に違反だ。

→「手付金の分割払い」は、手付貸与(金を貸す行為)にあたり違反

参考:YouT.
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問35 宅地建物取引業の免許に関する記述

1 個人である宅建業者A(甲県知事免許)が、免許の更新の申請を怠り、その有効期間が満了した場合、Aは、遅滞なく、甲県知事に免許証を返納しなければならない。

→有効期間が満了した場合でも、免許証を返納する必要はない

2 法人である宅建業者B(乙県知事免許)が、乙県知事から業務の停止を命じられた場合、Bは、免許の更新の申請を行っても、その業務の停止の期間中は免許の更新を受けることができない。

→業務停止期間中でも、免許更新は当然できる。(免許取消でないので)

3 法人(国土交通大臣免許)である宅建業者に破産手続開始の決定があった場合、その日から30日以内に、(その会社の代表役員D?)は、都道府県知事を経由して国土交通大臣に届け出る。

→別に破産管財人を決め、30日以内に免許権者の大臣に破産管財人が届ける。(知事免許なら知事へ)

4● 個人である宅地建物取引業者E(丙県知事免許)が死亡した場合、Eの一般承継人Fは、Eが生前締結した売買契約取引を結了するまで宅地建物取引業者とみなしてくれる。

 

参考:YouT.
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問36 宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明

 

ア. ●区分所有権(マンションの部屋)の目的である建物売買の媒介を行う場合、この建物が定期借地権設定上の土地にある時は、定期借地権の内容を説明しなければならない。

イ. ●宅地貸借の媒介を行う場合、当該宅地が「流通業務地区」にあるときは、同法の規定による制限の概要について説明しなければならない。

ウ. ●建物売買の媒介を行う場合、【当該建物の売買代金の額、支払の時期、方法について説明する義務はない】が、売買代金以外に授受金銭があるときは、説明責任(重要事項)がある。

契約書面での記載事項と、重要事項説明(契約書面以外で説明しておかなければならない事】との役割分担に注意!

エ. ●建物貸借の媒介では、建物が建築工事の完了前であれば、建物の図面交付や主要構造部、内装・外装の構造又は仕上げや設備及び構造について説明しなければならない。

→未完成物件なら売買・賃貸を問わず、重要事項説明となる。完成してしまえば良いらしい。

一つ
二つ
三つ
四つ   正解

メモ

「重要事項の説明」(契約するか否かの判断材料を提供ずるため)
>契約が成立する前に物件に関する重要事項を宅建士に説明させなければならない
 ①自ら所有する宅地建物を当事者として売買・交換・賃貸する場合
 ②売買・交換・賃貸を「媒介」する場合(最終契約はあくまで当事者)
 ③売買・交換・賃貸を「代理」する場合(代理で契約する)

参考:YouT.
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問37 宅地建物取引業法の規定

ア.宅建業者A(甲県知事免許)が別の乙県に新たに支店を設置し営業している場合、免許換え申請を怠りが判明した場合、Aは(甲県知事?)から業務停止の処分を受ける。

→甲県の外、乙県内に新たな支店設置なら国土交通大臣免許に申請変更(大臣処分)

イ.●売買契約を成立させ、宅地の引渡しの前に免許の有効期間が満了したときは、Bは、当該契約に基づく取引に関しては、宅建業者として当該取引業務を行うことができる。

ウ.●Cが免許の申請前5年以内に宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をした場合には、Cは免許を受けることができない。

エ.宅建業者D(甲県知事免許)が別の乙県に新たに支店を設置、国土交通大臣に免許換え申請中だとすると(Dは甲県免許業者として書面を交付することができない?

免許換え申請中は、従前の免許は有効としている。

一つ
二つ 正解
三つ
四つ

(参考:国土交通省HPより)

 免許更新は、満了日の90日前から30日前までに更新申請

参考:YouT.
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問38 宅建取引士資格登録、又は宅地建物取引士

ア.宅建取引士(甲県知事登録)が、別の乙県でも宅建業に従事するため、乙県知事に登録の移転の申請をしたときは、新たに5年の有効期間の**士証の交付を受けれる。

→新たに5年ではなく、従前の宅建士証の有効期限を引き継ぐ

イ.取引の関係者から宅地建物取引士証の提示を求められたら、同証を提示するが、従業者証明書の提示を求められたのなら、代表者は従業者ではないので提示をしなくてよい

→宅建士は、常に「宅地建物取引士証」を提示する

ウ.宅建取引士が家庭裁判所から後見を開始する旨の審判を受けたら、その後見人の宅建士は、(3月以内?)に、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。

→3月以内ではなく、30日以内に届出が必要

エ.●氏名等が登載されている宅地建物取引士資格登録簿は一般の閲覧に供されることはないが、宅地建物取引業者名簿には氏名が記載されて、一般の閲覧に供される。

一つ 正解
二つ
三つ
四つ

参考:YouT.
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問39 媒介により区分所有建物(マンション)の貸借の契約を成立

>「重要事項説明書」とは法第35条の書面(事前説明書)
>「37条書面」とは法第37条の書面(契約後の契約確認書)
>「代金と支払時期」の記載は35条ではなく37条なので注意!

 

1 専有部分の利用制限に関する規約において、ペットの飼育が禁止されている場合は、重要事項説明書にその旨記載し内容を説明し、(37条書面にも記載が必要?
ペット飼育禁止は契約事項ではなく、大家さんからの注意事項なので「重要事項説明」は必要。

2● 契約の解除について定めがある場合は、重要事項説明書にその旨記載し内容を説明したときも、37条書面に記載しなければならない。

借賃の支払方法は、(貸主と借主の承諾あれば37条書面に記載しなくてよい?
借賃の支払方法は、最低限の約束事なので37条書面に記載

天災その他不可抗力による損害の負担に関して定めなかった場合には、その旨を37条書面に記載しなければならない。
天災等は含まない。37条書面の契約確認とは別 記載不要。

参考:YouT.
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問40 供託

宅建業者A(甲県知事免許)は、甲県に本店と支店を設け、営業保証金として1,000万円の金銭と額面金額500万円の国債証券を供託営業中。正しいものはどれか。

1●本店を移転、最寄りの供託所が変吏は、遅滞なく、移転後の本店の最寄りの供託所に新たに営業保証金を供託しなければならない。

2×Aは、営業保証金が還付され、営業保証金の不足額を供託したときは、供託書の写しを添附して、(30日以内)にその旨を甲県知事に届け出なければならない。

週間以内に届け出

3×本店でAと宅地建物取引業に関する取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、1,000万円を限度としてAからその債権の弁済を受ける権利を有する。

供託金1,500万円(本店1000万円+支店500万円)を限度

4×本店移転、最寄りの供託所変更の場合、従前の営業保証金を取りもどすときは、一定期間内に申し出るべき旨の(公告?)をしなければならない。

→公告は「不要」 すぐに可

メモ(全国宅地建物取引業協会連合会HPより)

注意! 営業保証金:本店1000万円、その他事業所500万円/箇所
軽減! 全宅保証へ弁済業務保証金分担金を納付すると・・
    本店60万円、その他事業所30万円/箇所 でよい。

 

参考:YouT.
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問41  代理契約

正しいものはどれか。

 

1 宅建業者Aは、業者Bから宅地売却についての依頼(代理)を受けた場合、媒介契約は締結するが、代理契約の締結の内容を記載した書面を交付する(必要はない?

→代理契約を締結したときは代理契約の書面を交付

2 宅建業者Aは、自ら売主として売買契約を締結したときは法第37条の書面を交付しなければならない。(その内容を宅建取引士が説明させなければならない

37書面は交付のみで説明義務までは無い?。

3●業者Aは、一般Cの所有宅地を、自らAを売主、業者Dを買主とする売買契約を締結することができる。(問題なし⊕⊥⊕

→(当然、業者間取引は可能)

4×業者Aは専属専任媒介契約を締結したときは、契約締結の日から(休業日数を含め5日以内?)に指定流通機構へ登録する義務がある。

→登録は、専属専任媒介契約の場合、その締結日から休業日数を除き5日以内

 

答え3

参考:YouT.
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問42 37条書面の規制

1 37条書面に引渡しの時期を(記載しなくてもよい?)

→「宅地又は建物の引渡しの時期」というのは、37条書面の必要的記載事項

2 37条書面には 代金の額を記載しなければならないが(消費税等相当額については記載しなくてもよい?)

→消費税等相当額は、代金の額の一部となるものであり、明記する必要がある。

3業者Aは、自ら売主として、業者Dの媒介で業者Eと宅地売買契約を締結。D37条書面に記名押印の場合、Aは寺社の宅地建物取引士に(記名押印させる必要はない?)

→Aも自ら売主となっている以上37条書面に記名押印の必要がある。(関係者すべて

4● Aは、貸主Fと借主Gの間で締結される建物賃貸借契約について、Fの代理として契約を成立させたときは、FとGに対して37条書面を交付しなければならない。

37条書面記載事項

☞契約成立時に、契約書の内容のうち主要な事項を記載した書面(37条書面という)を遅滞なく交付する

☞売買等契約書の交付をもって「37条書面」の交付をしたものとすることが認められている。

必要事項35条の重要事項説明で説明する必要がない

>氏名、年齢
>物件の「地番・構造等の表示」「引渡時期」「移転登記申請時期」
>代金・交換差金等の額、支払時期、支払方法

 

任意(個別に定めがあれば記載:35条の重要事項説明の必要事項

>天災その他不可抗力による損害の負担
>代金・借賃以外の金銭(敷金等)の額、授受の目的と時期
>契約解除の内容
>損害賠償金の予定、違約金
>瑕疵担保責任・・・・(賃貸なら不要)
>税金(公租公課)の負担 ・・・・(賃貸なら不要)
>代金・借金の金銭貸借あっ旋(ローン)が不成立のときの措置

参考:YouT.
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問43 業法第41条の手付金等の保全措置で正しいもの

業者Aが、自ら売主として、一般Bと建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)の売買契約を締結した場合、業法第41条の手付金等の保全措置で正しいもの

保全措置とは、手付金等を受ける前に銀行と保証契約を結び、万一の倒産に備えるもの

→自ら売主(媒介ではない)の宅建業者は「保全措置」なく手付金等を買主(お客)から受け取れないルール
→手付金等とは、手付金、内金、中間金などの完成引渡し前に受け取るお金

◆保全措置の不要な場合は、

 ①移転登記済
 ②代金の10%かつ1000万円以下
 ③未完成物権は5%

 

ア●業者Aが、Bから手付金600万円(10%以上)を受領しようとする時、その手付金の保全措置を講じていないときは、Bはこの手付金の支払を拒否することができる。

イ業者Aが、保全措置を講じて客Bから手付金300万円を受領したケースで、同様にBから媒介を依頼されていた業者Cも、保全措置をしなければ媒介報酬を受領することができない。

→手付金等の保全措置は、自ら売主である宅地建物取引業者Aのみ Bは媒介なので保全措置不要、そして媒介に手付金は該当しない

ウ●業者Aは手付金150万円(保全措置なし)受領し、その後引渡し前に中間金350万円を受領する場合、手付金と中間金の合計額500万円に保全措置を講じなければならない。 【完成引渡し前の受領合計金」

エ業者Aは保全措置なく手付金150万円を受領、その後建築工事が完了。この場合引渡し前に中間金150万円を受領しても保全措置を講じる必要がない。

→契約時に未完成なので中間金段階では未完成物件の扱い(代金3000万円の5%、150万円を超えたら保全措置必要。今回のケースでは、150万円を超えて(手付150万円+中間150万円の合計300万円について保全措置が必要。最初の150万円受領時点では限度の5%を超えてないので、保全措置なく受領できた。

1 一つ
2 二つ 正しい
3 三つ
4 四つ

参考:YouT.
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問44 クーリング・オフについてAがBに告げるときに交付すべき書面

1●業者Aについては「その商号又は名称及び住所並びに免許証番号」、一般Bについては、その氏名(法人なら商号又は名称)及び住所が記載されていなければならない。

2一般Bは、クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過するまでの間は、代金を全額支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる契約の解除できる旨が記載されていなければならない。

代金を全額支払った場合でかつ引渡しが完了した場合 を除き

3●クーリング・オフによる契約の解除は、「当該契約の解除を記載した書面を発した時に効力を生ずる」ことが記載されていなければならない。

4●Bがクーリング・オフによる契約の解除を行った場合、Aは損害賠償や違約金の支払を請求できない。また受領していた手付金他の金銭は全額返還しなければならない。

参考:YouT.
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問45 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保

業者Aが 自ら売主として一般Bに新築住宅を販売する場合、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。

1Aは、住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、当該住宅の床面積が100㎡以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、2戸をもって1戸と数えることになる。

→新築住宅の合計戸数の算定は55㎡以下は2戸をもって1戸と数える

2Aは、(当該住宅をBに引き渡した日)から3週間以内に、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、宅地建物取引業の免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。

基準日3月31日と9月30日)から3週間以内に免許権者に届け出

3●Aは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、Bに対し、住宅の売買契約を締結するまでに、供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない。

4Aは、住宅瑕疵担保責任保険法人と住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をした場合、Bが住宅の引渡しを受けた時から10年以内に当該住宅を転売したときは、住宅瑕疵担保責任保険法人にその旨を申し出て、当該保険契約の解除をしなければならない。

→解約はできない (解約には国土交通大臣の承認が必要)

参考:YouT.
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問46  独立行政法人・住宅金融支援機構

1● 機構は、子どもを育成する家庭又は高齢者の家庭に適した良好な居住環境を有する賃貸住宅の建設又・改良資金の貸付け(住宅ローン)を業務としている。

→賃貸住宅融資の子育て世代向け省エネ賃貸住宅融資サービス付き高齢者向け賃貸住宅建設融資の2ケースのみ実施

2証券化支援事業(買取型住宅ローン)という、機構は「債務者又は債務者の親族が居住する住宅」と「賃貸住宅の建設又は購入に必要な資金の貸付け」に係る金融機関の貸付債権についても譲受けの対象としている。

→機構は「自ら居住する住宅」と「親族の居住の用に供する住宅の建設又は購入資金の貸付け」に係る金融機関の貸付債権の譲受けを対象とし、1の特例①②以外の賃貸住宅は含まない

3●証券化支援事業(買取型)では、バリアフリー性、省エネルギー性、耐震性、耐久性・可変性に優れた住宅は、貸付金の利率を一定期間引き下げ(融資金利引下げ)制度あり

4●機構は、マンション管理組合や区分所有者に対するマンション共用部分の改良に必要な資金の貸付けを業務として行っている。

 

メモ

住宅金融支援機構

旧住宅金融公庫の業務を引き継ぐ独立行政法人で、銀行など
民間金融機関と提携した金融商品【フラット35】を提供している。

☞ フラット35とは、銀行などの金融機関と提携し販売する、長期固定金利(最長35年)の住宅ローンのこと

    【住宅金融支援機構の業務3本柱】

1個人向け住宅融資

>「フラット35」
>リフォーム融資(部分バリアフリー、耐震改修工事)

2賃貸住宅融資

>子育て世帯向け省エネ賃貸住宅建設融資
>サービス付き高齢者向け賃貸住宅建設融資

3マンション管理組合向け

>マンション共用部分リフォーム融資

 

 

参考:YouT.
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問47 不当景品類及び不当表示防止法

 

1インターネット上に掲載した広告について、掲載直前に契約済みとなったとしても、消費者からの問合せに対し「既に契約済みであり取引できない旨」を説明すれば不当表示ではない。 不当表示となる

おとり広告となるので不当表示

2市街化調整区域内の土地販売する新聞折込広告では、この土地が市街化調整区域内に所在する旨を表示すれば、(宅地の造成や建物の建築ができない旨表示する必要はない

『市街化調整区域。宅地の造成及び建物の建築はできません。』という文章を16ポイント以上の文字で表示義務あり。

3半径300m以内に小学校及び市役所が所在している中古住宅の販売広告では、当該住宅からの(道路距離の表示を省略)して、「小学校、市役所近し」と表示すればよい。

→道路距離の表示は必要(常識)

4●近くに新駅の設置が予定されている時、当該鉄道事業者が新駅設置と予定時期を公表している場合では、広告の中に新駅設置の予定時期を明示して表示してもよい。

正解 4

参考:YouT.
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問48 統計の問題正しいものはどれか。

1.●平成28年地価公示(平成28年3月公表)によれば、平成27年1月以降の1年間の地価は、全国平均では、住宅地はわずかに下落しているものの下落幅は縮小しており、全用途平均では昨年までの下落から上昇に転じた。

2.平成28年版土地白書(平成28年5月公表)によれば、平成26年の住宅地、工業用地等の宅地は、全国で約193万ヘクタールあり、近年、減少傾向にある。

→減少傾向から今年は増えている

3.建築着工統計(平成28年1月公表)によれば、分譲住宅(マンションと一戸建て)の着工戸数は、消費税増税の影響を受け、マンション、一戸建住宅ともに平成26年から2年連続で前年に比べ減少している。

→昨年減少から再び増加に転じた

4.平成27年度国土交通白書(平成28年6月公表)によれば、平成27年3月末時点の宅地建物取引業者数は122,685業者となっており、前年3月末時点に比べ減少した。

→平成27年3月には年ぶりに増加した

参考サイト 

参考:YouT.
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問49 土地に関する記述のうち、最も不適当なもの

1●豪雨による深層崩壊は、山体岩盤の深い所に亀裂が生じ、巨大な岩塊が滑落し、山間の集落などに甚大な被害を及ぼす。

2●花崗岩が風化してできた、まさ土(真土:ぜい弱な土地)地帯においては、近年発生した土石流災害によりその危険性が再認識された。

3×山麓や火山麓の地形の中で、土石流や土砂崩壊による堆積でできた地形は(危険性が低く、住宅地として好適である?)。

→くずれやすく、住宅地として不適

4●丘陵地や台地の縁辺部の崖崩れについては、山腹で傾斜角が25度を超えると急激に崩壊地が増加する。

参考:YouT.
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問50 建築物の構造に関する問題

1 鉄骨造は自重が大きく、靱性が小さい)ことから、大空間の建築や高層建築にあまり使用されない。 用いられる

鉄骨造(S造:スティール)は、鉄自体は重たいが、構造物の骨組みとしてコンクリートよりトータルの自重が小さく、ねばりの靱性(じんせい)が大きいことから、大空間の建築や高層建築に使用される

2.●鉄筋コンクリート造においては、骨組の形式はラーメン式の構造が一般に用いられる。

ラーメン式とは、立体格子で組み立てる、普通の高層ビル建設方式

3.●鉄骨鉄筋コンクリート造は、鉄筋コンクリート造にさらに強度と靱性を高めた構造である。

4.●ブロック造を耐震的な構造にするためには、鉄筋コンクリートの布基礎及び臥梁により壁体の底部と頂部を固め補強することが必要である

→ブロックの塀などは地震にとても弱い。

参考:YouT.

終了

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